空き家900万戸時代に、相続した実家をどう見るか

空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査では、2023年10月1日時点の総住宅数は6504万7千戸、総世帯数は5621万5千世帯です。総住宅数は総世帯数を上回り、1世帯当たりの住宅数は1.16戸とされています。

そのうち空き家は900万2千戸で、空き家率は13.8%です。2018年の848万9千戸から51万3千戸増え、空き家数も空き家率も過去最高となっています。1993年から2023年までの30年間で、空き家数は約2倍になりました。

相続した実家をそのままにすることは、家族の事情としては自然でも、社会全体では増え続けている空き家問題の一部になります。だからこそ、残す場合も、売却する場合も、早めに条件を見ておくことが大切です。

全国の数字を、家族の実家に引き寄せて見る

空き家900万2千戸という数字は大きすぎて、自分の家とは距離があるように見えます。けれど、相続した実家が使われないまま残っているなら、その数字の一部に近い状態です。問題は、統計上の分類ではなく、誰が管理し、いつ使い、どの費用を負担するかです。

家族の誰かが「まだ売りたくない」と感じている場合でも、価格感を見ておくことは話し合いを前に進めます。売るためだけの数字ではなく、残すならどれだけの価値を残すのか、管理費用と比べてどう見るのかを考える材料になります。

売却用でも賃貸用でもない空き家が385万6千戸ある

空き家の中でも、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅を除く空き家は385万6千戸です。2018年から36万9千戸増えており、総住宅数に占める割合は5.9%です。

この数字は、使い道がはっきりしない住宅が増えていることを示しています。相続した実家も、「いつか使うかも」「片付けが終わってから考える」と保留しているうちに、この状態へ近づきます。

家を残すなら、誰が管理するのか、費用をどう負担するのか、いつまで残すのかを決めます。売却も候補に入れるなら、価格感を見てから家族で話す方が、感情だけの議論になりにくくなります。

数値確認: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（確認日: 2026年8月30日）

相続登記は3年以内、古い相続にも期限がある

法務省によると、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になることがあります。

2024年4月1日より前に相続を知った未登記不動産も義務化の対象です。この場合は、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。売るか残すかの前に、名義の状態を確認しておきます。

実家の売却査定を考える場合も、名義や共有者の整理は前提になります。価格感を確認しながら、相続人の合意、登記、残置物、建物状態を並行して整理する方が進めやすくなります。

数値確認: 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日: 2026年8月30日）

路線価と売却価格は分けて考える

国税庁の令和8年分路線価は、2026年7月1日に公開されています。路線価は相続税や贈与税の評価で使う土地評価の基準で、1月1日を評価時点とし、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められます。

相続した実家では、路線価や固定資産税評価額を見て、なんとなく価値を把握した気になりやすいものです。ただし、実際に売却するときは、建物状態、残置物、道路、境界、買い手の需要、売り方が関わります。

税務上の評価を知ることと、市場で売れる価格を知ることは別です。売却査定フォームで価格感を確認するのは、この違いを埋める作業です。

数値確認: 国税庁「令和8年分の路線価等について」（確認日: 2026年8月30日）

査定価格を見る前に、家族の役割を分けておく

相続した実家では、売却価格を確認する前から、実務の負担が始まっています。郵便物を確認する人、鍵を持つ人、固定資産税の通知を保管している人、近隣から連絡を受ける人。こうした役割が曖昧なままだと、査定結果を見ても次の行動が決まりません。

価格感を見る前に、誰がどの情報を持っているかを整理します。登記情報、固定資産税通知、建物図面、過去の修繕履歴、火災保険、公共料金、空き家になった時期。資料を集める過程で、家族の中の温度差も見えてきます。

売却査定は、実家を手放す決定ではありません。役割と資料をそろえたうえで価格帯を確認し、残すなら誰が管理するのか、売るなら誰が窓口になるのかを話すための材料です。

数字を見てから、家族の気持ちをもう一度聞く

実家の判断では、数字だけで押し切らないことも大切です。価格感が分かったら、家族に「この金額ならどう考えるか」「残すなら誰が何を担うか」「いつまで保留できるか」を確認します。

思い出を残したい気持ちが強いなら、保有の期限と管理担当を決めます。管理負担が重く、使う予定がないなら、売却を前向きな選択肢として見ます。価格を知ることは、家族の気持ちを無視するためではなく、話し合いを現実に近づけるためです。

相続登記、片付け、査定は順番を分けすぎない

相続した実家では、登記が終わってから査定、片付けが終わってから売却、と考えがちです。ただ、価格感を先に知ることで、どの程度片付けるか、解体を考えるか、共有者とどの順番で話すかを決めやすくなります。

査定を見たあとに売らない判断をしても構いません。むしろ、価格感があることで「残すなら誰が管理するのか」「何年後にもう一度見直すのか」という話が具体化します。空き家の話は、気持ちと手続きとお金を分けながら、同時に見ていくほうが進めやすくなります。

空き家の統計を、自分の実家に置き換える

空き家900万戸という数字は大きく、どこか遠い話に見えます。けれど、相続した実家を見に行く頻度が下がり、庭木や郵便物の確認が遅れ、固定資産税だけが毎年届くようになると、その数字は急に身近になります。統計は危機感を煽るためではなく、判断を先送りしやすい構造を理解するために使います。

実家を残したい理由があるなら、その理由を具体的にします。年に何回使うのか、誰が鍵を持つのか、掃除や換気を誰が担当するのか、数年後にも同じ体制を続けられるのか。使う予定が曖昧なまま残すと、家族の誰かに管理だけが寄っていきます。

相続登記と売却準備は、同じ時期に見てよい

相続登記が終わっていないと、売却の話は進めにくくなります。ただ、登記が終わるまで売却価格を一切見ない、という順番にする必要はありません。誰が相続するのか、共有になるのか、売却する場合に誰が窓口になるのかを考えるためにも、価格感は早めに把握しておく価値があります。

登記、片付け、査定、家族の合意を順番に完全分離すると、時間だけが過ぎることがあります。まず分かる範囲で資料を集め、相続人の関係を整理し、売却した場合の価格帯を見ておく。そうすると、家族会議で話す内容が「売るか残すか」だけではなく、「残すなら誰が何を担うか」に変わります。

売却査定を見たあと、家族で確認すること

• 価格の幅 査定額の上限だけでなく、売却に時間がかかる場合の見方も確認します。
• 建物状態 雨漏り、傾き、設備故障、残置物が価格や売り方にどう影響するかを聞きます。
• 片付け 先に全て片付けるのか、必要なものだけ分けて現況で見てもらうのかを考えます。
• 合意形成 売却する人、残したい人、管理できる人を分けて、次の会話を作ります。

片付けの前に、写真と資料を残す

相続した実家では、片付けを始める前に室内外の写真を残しておくと後の確認がしやすくなります。外観、道路、玄関、雨漏りの跡、水回り、庭、倉庫、残置物の量、鍵の場所を記録します。片付けが進むほど、元の状態が分からなくなることがあります。

写真は家族で共有する材料にもなります。遠方に住む相続人がいる場合、現地を見ていない人ほど判断が想像に寄りやすくなります。売却査定へ進む前に状態を共有できると、誰が何を確認するかを決めやすくなります。

共有者ごとの希望を表にする

実家の扱いで話が止まるときは、家族の希望が言葉になっていないことがあります。売りたい、残したい、貸したい、判断を先送りしたい。それぞれの背景には、思い出、費用、距離、今後の利用予定があります。意見だけをぶつけるより、希望と理由を分けて表にします。

売却価格が分かると、話はさらに具体的になります。残す場合に誰が税金や管理費を払うのか、貸す場合に誰が窓口になるのか、売る場合に片付けをどう進めるのか。価格感は、家族を説得するためではなく、負担を分けるための前提になります。

住み継ぐ、貸す、売るを同じ順番で見る

相続した実家の出口は、売却だけではありません。誰かが住み継ぐ、賃貸に出す、保有して管理する、古家付きで売る、解体して土地として売るといった選択があります。選択肢が多いほど、判断は難しくなります。だから、各案を同じ項目で比べます。

見る項目は、初期費用、毎年の負担、手間、家族の納得感、売却価格、時間です。住み継ぐ案には修繕費、貸す案には管理と空室、売る案には価格と片付け、保有案には管理者の継続性があります。同じ順番で見ると、どの案にも負担があることが分かります。

フォームへ進む前の実家メモ

• 名義登記名義、相続人、共有者、連絡が必要な人を分けます。
• 状態空き家期間、雨漏り、設備故障、残置物、庭木、鍵の所在を確認します。
• 費用固定資産税、火災保険、管理に行く交通費、片付け費用を並べます。
• 希望残したい人、売りたい人、決められない人の理由を分けておきます。

実家の売却査定は、家族の思い出を軽く扱うためのものではありません。むしろ、残すなら何を担うのか、売るならどこから始めるのかを話すための材料です。数字があると、感情と実務を分けて会話しやすくなります。

空き家期間が長いほど、確認項目は増える

実家が空き家になってから時間が経つほど、確認すべきことは増えます。水道や電気を止めているか、雨漏りが起きていないか、郵便物が残っていないか、庭木が道路や隣地へ出ていないか。家族が最後に確認した日も、判断材料になります。

価格感を見るときは、築年数だけではなく、空き家になってからの管理状態も伝えます。定期的に換気や通水をしていた家と、長く閉めたままの家では、買主や不動産会社の見方が変わることがあります。空き家期間は、売却価格だけでなく売り方にも関係します。

家族で話すときも、「古いから売れない」とまとめるのではなく、状態、管理、立地、権利を分けます。分けておくと、査定結果を受け取った後に、片付けを先にするか、現況で見てもらうか、売却時期をどう置くかを考えやすくなります。